매매가 근접하거나 매매가 넘어서는 깡통전세 특히 조심해야
경남도는 최근 깡통전세 등 전세사기 문제가 전국적으로 확대되어 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 피해가 계속적으로 늘어나고 있어 그 피해를 입지 않기 위해 전세계약 시 유의해야 할 11대 핵심 체크리스트를 소개했다.
계약 전 체크사항
▲무허가·불법 건축물 여부 확인 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 '주택임대차보호법' 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의를 요한다.
▲적정 전세가율 확인 전세가율은 매매가대비 전세가 비율을 의미하는데, 통상 전세가가 매매가에 근접하거나 매매가를 넘어서는 집을 깡통전세라고 한다. 시장에서는 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 우려가 크다고 인식되는데 깡통전세는 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 특히 조심하도록 한다.
▲선순위 권리관계 및 소유권 확인 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본 '을구' 확인을 요한다. 또한 등기부등본 '갑구' 소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인해야 한다. 이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등의 정보를 확인해야 한다.
▲임대인 세금 체납여부 확인 현재는 임대인 동의를 받아야만 세금 체납여부 확인이 가능하나 '국세징수법' 개정으로 4월 1일 이후부터는 임대인의 동의를 받지 않더라도 전국 세무서에서 세금체납 내역 확인이 가능하다. 다만, 임대차계약서가 있어야 가능하므로 계약 전은 여전히 임대인 동의를 필요로 하는 한계점이 있으나, ”계약 후에 임차인이 확인해 임대인의 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다”는 특약을 넣어 해결할 수 있을 것이다.
계약체결 시 유의사항
▲임대인(대리인) 신분 확인 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다. 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체했야 한다.
▲공인중개사 정상 영업 여부 확인 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수가 없다. 그리고 올해부터 부동산 중개행위 중 손해가 발생했을 때 공인중개사가 보상하는 손해배상책임 보장금액이 1억 원에서 2억 원으로 상향되었다.
▲주택임대차표준계약서 사용 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다.
계약 후 유의사항
▲주택임대차 신고 '부동산거래신고법' 제6조의2에 따른 의무사항으로 현재는 계도기간이지만 올해 6월 1일부터는 미신고시 과태료 대상이 된다. 계약체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고했야 하며, 이때 확정일자는 자동부여가 되니 보증금 보호에 유리하다.
▲권리관계 변동 확인 계약체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하며, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급하도록 한다.
▲전입신고(확정일자 받기) '주민등록법' 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내 신고했야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다. 따라서 이사들어간 날 전입신고(확정일자 받기)를 바로 하는 것이 보증금 보호에 유리하다.
▲전세보증금 반환보증 가입 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다.
전세사기 주요 사례
한편 국토교통부에서 지난해 9월 28일부터 11월까지 전세피해지원센터에 접수된 상담사례 687건 중 전세사기로 의심되는 거래 106건을 경찰청에 수사의뢰 했고, 전부 ‘빌라왕’ 사례와 유사한 무자본·갭투자에 해당하는 유형이라고 밝혔다.
그 주요 사례를 보면 전부 전세보증금이 매매가에 근접하거나 매매가를 넘어서는 경우로 특히 이자지원금을 지급한다며 임차인에게 높은 보증금의 전세계약을 유도하는 경우 주의해야 한다. 반드시 해당지역의 매매실거래 및 전월세실거래 정보를 확인하여 깡통전세 위험이 있는 경우 거래를 피하도록 한다.
(사례1) 40대 임대업자 A·B·C는 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식(깡통전세)으로 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 공모자 D가 설립한 법인에 매도한 후 잠적하였다.
(사례2) 빌라를 신축한 건축주 E는 브로커 F를 통해 무자력자 G가 건물을 통째로 매수하게 하고, 이후 브로커 F는 건축주가 신축빌라 판촉을 위해 이자지원금을 지원한다며 임차인을 유인하여 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 했고, 임대차 계약 종료 후 무자력자 G가 보증금 미반환으로 임차인에게 피해를 입혔다.
한국공인중개사협회에서는 경제적 취약계층이 중개사무소를 통해 전·월세 임대차 계약을 체결할 때 발생하는 중개보수를 지원하는 무료 중개서비스를 시행하고 있으며, 국토교통부와 경찰청과 합동으로 ‘전세사기 및 불법 중개 피해 상담신고센터’를 운영하고 있다.
한국부동산원과 LH 임대차분쟁조정위원회에서는 주택 및 상가건물 임대차에 관련된 당사자 간의 법률적 분쟁을 소송보다 적은 비용(최소 1만 원~최대 10만 원)으로 신속하게 해결할 수 있도록 도움을 주고 있다. 주택 또는 상가건물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청 가능하다.
한편, 경남도에서는 사회 초년생들이 전세사기를 당하지 않도록 도 교육청 및 도내 대학을 중심으로 피해 예방법을 알리고 있으며, 공정하고 안심할 수 있는 거래 서비스와 정보를 제공하는 공인중개사의 역할을 강조하기 위해 부동산거래 사고예방 교육을 권역별로 나누어 실시할 계획이다.
또한 전세사고 예방을 위해 도, 시군, 부동산협회와 합동반을 편성하여 도내 공인중개사사무소를 대상으로 지도·점검을 작년에 이어 더욱 확대 실시할 예정이며, 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 위해 투기, 탈세 등 불법의심 거래 조사뿐 아니라 부동산 거래 전 단계에 대해 모니터링 및 단속을 강화할 계획이다.
허동식 도시주택국장은 “앞서 알려드린 전세계약 유의사항을 잘 숙지하여 전세사기 피해를 예방하시길 바란다”라면서, “도민의 소중한 재산인 전세보증금을 전세사기로부터 지키기 위해 홍보 및 교육, 지도·단속 등 다방면으로 만전을 기하겠다“라고 밝혔다.
