실수요자 보호․부동산 거래질서 확립 위해 지역 부동산시장 안정화 대책
경남도는 최근 창원 의창구(동읍․북면․대산면 제외)․성산구를 중심으로 아파트가격이 급등하고 있어 지역의 부동산시장 안정화를 위한 대책 마련에 나섰다.
한국감정원 주택매매가격지수에 따르면, 최근 3개월 동안 경남도 내 창원 의창구‧성산구는 각각 1.51%, 2.9%의 가격상승률을 보여 부동산 시장 가격 불안이 지속되고 있는 상황이다.
서울을 중심으로 급등하던 아파트가격이 지난 임대차3법 개정으로 인한 풍선효과로 경기 등 인근 지역의 가격이 급등하고 이로 인한 전국적인 확산이 우려됨에 따라 경남에서는 지난 9월부터 관련부서와 유관기관이 협력하여 부동산정책 TF팀을 구성‧운영하여 도내 부동산시장을 지속적으로 모니터링해왔다.
최근 11월 26일 아파트가격 급등 및 인근지역인 창원시, 양산시, 김해시 관계자와 유관기관이 모인 ‘부동산시장 안정화 대책회의’에서 현재 과열된 부동산시장 규제에 공감대를 형성하고, 조기대책으로 조정대상지역 지정기준에 부합하는 창원 의창구(동읍․북면․대산면 제외)‧성산구를 조정대상지역으로 지정토록 정부에 건의했다.
또한 해당 조치로 가격상승이 우려되는 창원 마산회원구․마산합포구․진해구, 양산시, 김해시에 대해서는 아파트가격을 지속적으로 모니터링하여 이상 징후가 보일 시 조정대상지역 지정을 추가 건의하고, 아파트가격 상승이 우려되는 지역을 예비 조정대상지역으로 지정하는 제도를 도입 건의하는 등 추가 규제에 나선다는 계획이다.
다만, 창원 의창구 읍․면 지역을 제외한 것은 ‘20.10월말 기준으로 해당지역 미분양 물량이 272호로 수개월째 해소되지 않고 있으며, 아파트 매매가격 상승률이 높지 않고, 거래량 또한 의창구의 15% 내외로 비중이 크지 않아 조정대상지역 지정의 실효성이 크지 않다고 판단했다.
조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하고 최근 2개월 내 공급주택 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 지역에 대하여 국토교통부에서 지정하며, 최근 11월 20일자로 부산 해운대구 등 5개구, 대구 수성구, 김포시가 추가로 지정이 되었다.
조정대상지역으로 지정이 되면 주택담보대출비율(LTV)이 주택가격 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)는 소득대비 최대 50%로 적용한다.
또한 주택 구입 시 자금조달계획서를 제출하여 자금의 출처를 밝혀야 하며, 2주택 이상 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없으며, 1주택자도 주택 구입 시 실소유 목적이 아니면 주택담보대출이 금지되는 등 규제가 한층 강화된다.
가령 6억원짜리 아파트를 조정대상지역에서 구입한다고 하면 주택담보대출가능금액이 최대 4.2억원에서 3억원으로 줄며, 연간소득이 5천만원인 자가 DTI 50%를 적용받는다면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2.5천만원으로, 이는 10년만기 부채의 경우 2.5억원까지 빌릴 수 있다는 말이다.
또한 세제가 강화되어 양도세는 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 중과되며 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택도 양도 시점에 조정대상지역이라면 양도소득세가 중과된다.
종합부동산세 부담도 3주택자와 동일하게 기본세율보다 0.6%~3.2% 높은 세율이 적용된다. 분양권의 경우 보유 기간에 관계없이 50%의 세율이 적용된다. 아울러 비과세요건에 2년 거주요건이 추가된다.
최근 11월 20일자로 조정대상지역으로 선정된 부산 해운대구 등 5개구, 대구 수성구, 김포시의 경우에도 11월 26일자 한국감정원 주간 아파트값 동향을 보면 부산 해운대구는 1.39%에서 0.62%로 대구 수성구는 1.16%에서 0.56%로, 김포시는 2.73%에서 0.98%로는 감소되어 아파트 매매가격이 안정세로 전환된 점을 볼때 창원 의창구(동읍․북면․대산면제외)․성산구도 조정대상지역으로 선정 시 아파트가격이 안정될 것은 확실해 보인다.
다만 조정대상지역 지정으로 인한 풍선효과로 부산시․대구시 인근지역인 울산시는 0.81%에서 0.96%로, 비규제 지역인 경기도 파주시는 0.78%에서 1.06%로 아파트가격이 상승한 만큼 조정대상지역 인접 지역에 대한 모니터링을 지속적으로 필요한 것으로 보인다.
또한 도에서는 조정대상지역 지정 건의 이외에도 부동산거래질서 교란행위에 대한 정밀조사를 실시하고 아파트가격 급등지역에 주택공급계획을 조만간 마련하여 발표하는 등 도내 부동산시장 안정을 위한 다양한 방안을 강구할 예정이다.
윤인국 도시교통국장은 “최근의 아파트가격 상승은 임대차3법 개정과 저금리 기조로 인한 풍부한 유동성 자금이 부동산시장으로 유입되는 등 복합적으로 작용한 것으로 판단된다”면서 “일부지역의 치솟는 아파트가격으로 인해 도민이 피해가 입지 않도록 경남도에서 적극적이고 강력한 규제로 실수요자를 보호하고 부동산거래질서를 확립하여 부동산시장 안정화를 도모하겠다”고 밝혔다.
