부동산 계약하면 끝인 줄 알았는데?
부동산 계약 후 챙겨야 할 중요한 내용에 대해 자세히 알아보자.
부동산 계약 후, 소중한 보증금을 지키기 위해 임차인이 꼭 해야 할 일이 있다. 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받는 일이다.
전입신고와 확정일자는 계약만료 후 전세 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 절차로 전입신고를 하게 되면 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기게 된다. 전입신고와 함께 확정일자도 받아두면 추후 집이 경매에 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선 변제권이 생기게 된다.
■ 전입신고
'주민등록법' 제11조에 따른 의무사항으로 거주지를 옮긴 것을 정식으로 행정기관에 알리는 것을 뜻한다. 입주한 날로부터 14일 이내 신고해야 하며 신고하지 않는 경우 5만원 이하의 과태료 부과된다.
■ 전입 신고 왜 해야 할까?
전입신고는 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 가지게 된다.
예로 대항력을 갖추면 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타나도 임차인을 바로 내쫓을 수 없다.
주의사항은 대항력은 전입신고 한 다음날 0시부터 효력이 발생함! ‘대항력 발생 시점 - 근저당권 효력 발생 시점’ 시차를 악용해 대항력 발생 전 임차인 몰래 대출을 받는 사례가 있으니 유의해야 한다.
■ 확정일자
확정일자는 임대차 계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜를 뜻한다. 추후 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 ‘우선변제권’을 확보하기 위해 진행해야 한다.
주의사항은 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이 생기지만 우선변제권은 전입신고를 통해 권리를 발생시킨 후 우선변제권을 정상적으로 행사할 수 있으므로 전입신고와 확정일자 2가지 모두 완료해야 한다.
■ 신청방법
전입신고는 주민센터(신분증 지참 후, 새로운 거주지의 주민센터 방문)나 정부24(인터넷(정부 24) 로그인 - 전입신고 - 민원신청)으로 하면 된다.
확정일자는 주민센터(신분증, 부동사계약서 원본 들고 새로운 거주지의 주민센터 방문)나 인터넷(대법원 인터넷 등기소) 로그인 - 신청서 작성 - 수수료 납부(전자결제 진행)해 진행하면 된다.
■ 전세보증금 반환보증 가입
전세 보증에 가입하면 임대차 계약 종료 시, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증 기관을 통해 전세 보증금을 받을 수 있다.
<보증 회사>
주택도시보증공사(HUG)
SGI서울보증보험
한국주택금융공사(HF)
· 보증보험은 보증 조건을 충족한 주택만 가입 가능
· 각 회사별로 가입 조건과 보증 수수료 상이함
· 건축물의 가격, 위치 및 임대인과 임차인의 상황에 따라 다름
(보증 기관을 통해 사전 문의 필요)
